zahnarztpraxen 231 nutzungsaenderung DenPhaMedNutzungsänderungsantrag für Zahnarztpraxen

Vorsicht beim Vorwurf der Wohnraumzweckentfremdung

Um eine Zahnarztpraxis ordnungsgemäß betreiben zu können, muss die Praxisnutzung in der betreffenden Immobilie beim zuständigen Bauamt hinterlegt werden. Dies geschieht mit einem Nutzungsänderungsantrag.

Dieser Antrag ist vor jeder Gründung durch den Zahnarzt oder die Zahnärztin zu stellen. Bei der Übernahme einer Praxis sollte geprüft werden, ob der vorherige Inhaber dies getan hat. In der Vergangenheit wurden immer wieder Fälle festgestellt, bei denen aktive Zahnarztpraxen beim Bauamt nicht gemeldet oder umgemeldet waren. Damit waren die Räume noch als Wohnungen oder „normale“ Gewerberäumlichkeiten eingetragen. Damit lag oft der Tatbestand einer Zweckentfremdung vor.

Wohnraumzweckentfremdung vermeiden

zahnarztpraxen 231 nutzungsaenderung wohnraumzweckentfremdung DenPhaMedDas kann schwerwiegende Folgen für den Inhaber der Zahnarztpraxis haben, die über den bürokratischen Ärger mit dem Bauamt hinaus gehen:

a.  Kommt es – meist durch Dritte wie Mitbewohner oder direkte Konkurrenten – aufgrund einer Anzeige zu einer Prüfung beim Bauamt, steht eine offizielle Prüfung an,

b.  nach der Prüfung mit Feststellung einer vorliegenden Nicht-Genehmigung muss in aller Regel die Nutzungsänderung nachgeholt werden. Hierbei erlassene behördliche Auflagen sind dann nachträglich umzusetzen.

c.  Sollte es im Zustand einer faktischen Fehlnutzung zu einem Versicherungsschaden kommen, kann das einen Verlust des Versicherungsschutzes nach sich ziehen. Denn insbesondere bei Brandfällen oder Wasserschäden fragen Versicherungen diese Information je nach Schadesshöhe auch beim Bauamt ab.

Nutzungsänderung bedeutet immer auch Auflagenänderung

zahnarztpraxen 231 nutzungsaenderung auflagenaenderung DenPhaMedDie Auflagen der zuständigen Behörde orientieren sich immer an den aktuellen Auflagen für die Neugründung einer Zahnarztpraxis.

Das gilt bei nachträglichen Anträgen auch für bereits lange bestehende Praxen.

Hier sind dann mindestens folgende Vorgaben zu erwarten:

  1. Auflagen des Bauamtes bezüglich der Statik und möglicher Konsequenzen aufgrund baulicher Veränderungen
  2. Aktuelle Brandschutz-Auflagen inklusive Rettungsplan
  3. Behindertenschutz wie Barrierefreiheit und Behinderten-WC
  4. Auflagen gemäß Antidiskriminierungsgesetz
  5. Prüfung von Verordnungen, die den medizinischen Betrieb einer Zahnarztpraxis betreffen (Strahlenschutz, Gesundheitsamt etc.)

Besondere Rechtssituation bei Nutzungsänderung und Brandschutz

Unser Tipp: Am 13.6.2002 kassierte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin (AZ OVG 5 B 18.01 bis 22.01) die damals geltende Zweckentfremdungsverbotsverordnung, da damals keine Wohnungsnot bestanden habe, wie das Gericht feststellte. Für Zahnärzte bedeutet dies, dass für Praxen, deren Mietverträge zwischen dem 1.9.2000 und dem 31.12.2012 geschlossen wurden, eine Sonderregelung bezüglich des Brandschutzes und der Nutzungsänderung gilt.

Übergansvorschrift nutzen

zahnarztpraxen 231 nutzungsaenderung uebergansvorschrift DenPhaMedWegen der geänderten Wohnungslage in Deutschlage wurde dann 2013 eine neue Zweckentfremdungsverbotsverordnung erlassen, jedoch mit der Übergangsvorschrift (gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 TwVbG 8.2), dass im oben genannten Zeitrahmen eine Ausnahme für geschützte Gewerbebetriebe (z.B. eingerichtete Arzt- und Zahnarztpraxen) bestehe, wenn der Rechtsnachfolger den Betrieb in derselben Fachrichtung weiter führe. Dann müsste nur noch nach dem Baurecht eine "Heilung", also ein nachträglicher Bauantrag/Bauanzeige durchgeführt werden.

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