arztpaxen 24 praxis mietenvertrag DenPhaMedMietverträge für Arztpraxen

Häufige Probleme, die bereits im Vorhinein umgangen werden sollten

Wenn Ärzte oder Ärztinnen in Mieträume eine Praxis einrichten wollen, dann sollten sie auf einige Sachverhalte besonders achten. Denn bei Mietverträgen gibt es für niedergelassene Mediziner die eine oder andere Besonderheit, die unbedingt beachtet werden sollte. Wir erläutern Ihnen worauf Sie achten müssen.

Fangen wir mit dem Elementaren an: Bevor Sie einen Mitvertrag unterschreiben, sollten Sie sich von Ihrem Vermieter verbindlich versichern lassen, dass in dem gewünschten Objekt der Betrieb einer Arztpraxis rechtlich gestattet ist. Im Zweifelsfall fragen Sie auch noch bei der Kommune nach. Denn Kommunen können, um dem Mangel an Wohnraum entgegenzuwirken, die Nutzung von Wohnräumen für eine gewerbliche Tätigkeit untersagen.

Ein Mietvertrag für eine gewerbliche Nutzung allein ist noch keine ausreichende Sicherheit. Ärzte oder Ärztinnen, die auch ohne es zu wissen, eine Praxis in nicht dafür zugelassenen Räumlichkeiten betreiben, riskieren ihre berufliche Existenz. Deshalb sollten Fragen der erlaubten Nutzung in jedem Fall zweifelsfrei vorab geklärt sein.
 

Arztpraxen in Einkaufszentren

arztpraxen 24 praxis mietvertrag einkaufzentrum DenPhaMedEinkaufszentren in zentraler Lage sind auch für Arztpraxen interessant. Denn solche Zentren haben viel Publikumsverkehr und sind in aller Regel leicht erreichbar. Doch bei solchen Zentren und besonders bei Shopping-Malls gibt es eine Gefahr, die nicht übersehen werden sollte: Wenn es einen zentralen Ankermieter gibt, der die Magnetwirkung auf Kunden ausübt, dann drohen solchen Zentren schwere Einbußen, falls der Ankermieter den Standort schließt oder an einen attraktiveren Ort umzieht.

Da auch eine Arztpraxis von einem Attraktivitätsverlust eines Einkaufszentrums existenziell getroffen werden kann, sollten Medizinerinnen und Mediziner, die Räumlichkeiten in solchen Zentren angemietet haben, immer auf eine Ausstiegsklausel im Vertrag bestehen, die es ermöglicht sanktionslos den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.

Der Businessplan

Laufzeiten

Eine zentrale Größe für die Zukunftsperspektiven von Arztpraxen sind die Laufzeiten von Mietverträgen. Schließlich wollen niedergelassene Ärztinnen und Ärzte sowie die Praxismitarbeiter eine gewisse Planungssicherheit haben. Darüber hinaus sind Ortswechsel für eine Praxis immer mit dem Risiko verbunden, dass ein Teil der Patienten den Umzug nicht mitmacht. Daher sollten 15 Jahre als unterstes Minimum für die erste Laufzeit erfüllt sein. Aber nur verbunden mit rechtlich klar definierten Verlängerungsoption. Noch besser jedoch sind Mietverträge über 20 oder mehr Jahre.

Branchenkenntnis ist notwendig

Achtung bei
Nebenkosten

Gerade Praxen, die in Einkaufszentren und ähnlichen Komplexen ansiedeln wollen, sollten ganz genau prüfen, welche Kosten monatlich neben den Mieten auf sie zukommen. Es kommt mitunter vor, dass die Nebenkosten etwa genauso hoch ausfallen wie die Miete. Ein häufiger Fehler ist es, dass die Nebenkostendefinitionen nicht geprüft werden. Auch Rechtsbeistände nehmen sich dieses Themas oft nicht an, weil frei verhandelbaren gewerblichen Verträgen das rechtliche Korsett fehlt. Im Ergebnis führt das dann bereits vereinbarten bösen Überraschungen bei den ersten Abrechnungen.

Bankgespräche auf Augenhöhe

Die leidige Frage
nach den Parkplätzen

Sicher gibt es Praxen in Innenstädten, deren Patienten zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln kommen. Doch selbst hier sollte es zumindest ein paar eigene Parkmöglichkeiten vorgehalten werden, insbesondere für sehr kranke Patienten und solche mit Behinderung. Wenn eine Praxis dagegen existenziell auf Parkplätze angewiesen ist – und das gilt für die aller meisten –, gehören hinreichend Parkplätzte in unmittelbarer Nähe und obendrein ein behindertengerechter Zugang zur Grundausstattung für den wirtschaftlichen Erfolg. Deswegen gehört die Parkplatzfrage immer dazu.

Vermieterpfandrecht und Rücktrittsrecht

Dazu gibt es noch einige weitere Gesichtspunkte, auf die Mediziner und Medizinerinnen achten müssen. So sollte der Vermieter auf ein Vermieterpfandrecht verzichten, darüber hinaus sollte ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag eingeräumt werden, notfalls gegen eine Gebühr. Das kann wichtig werden, wenn es beispielsweise unerwartete Probleme bei der Finanzierung gibt. Einen Untermietvertrag sollten Praxisgründer nicht akzeptieren. Denn solche Konstruktionen erweisen sich meist als wirtschaftlich wenig sinnvoll und sind zudem deutlich weniger zukunftssicher als Hauptmietverträge.

Weiterhin wichtig: Mietverträge sollten innerhalb gewisser Spielregeln auf einen geeigneten Arzt oder eine Ärztin überleitbar sein – und zwar automatisch. Außerdem sollte es im Todesfall des Mieters, großzügige Fristen für eine Nachfolgeregelung geben.

Unser Tipp

Es gibt Immobilienbesitzer, die sich bei der Errichtung des Hauses die Option einer Mehrwertsteuer-Verrechnung gesichert haben. Solche Vermieter suchen in der Regel nur Mieter, die vorsteuerabzugsfähig sind. Arztpraxen ist das nicht möglich. Kommt es dennoch zu einem Mietvertrag, gilt oft, dass der Mieter den Mehrwertsteuer-Schaden übernehmen muss. Daher sollte hier von einem Mietvertrag abgesehen werden. 

Kleine Checkliste für Praxis-Mietverträge

Elementar

  • Ist eine Praxis in dem betreffenden Gebäude rechtlich zulässig?
  • Ausstiegsklausel bei Ausfall des Magnetmieters in Einkaufzentren
  • Vertragslaufzeit mit Zukunftsperspektive. Ideal: 20 + x Jahre.
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Gesicherte Parkrechte
  • Für bestimmte Fachrichtungen: Behindertengerechter Zuweg garantiert (Aufzugwartung etc.)

Wichtig

  • Verzichtet der Vermieter auf sein Pfandrecht?
  • Gewährt der Vermieter ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag?
  • Gewährt der Vermieter einen verbindlichen Konkurrenzschutz?
  • Untermietverträge bergen Unsicherheiten für die Zukunftsplanung. Sie sollten deshalb rechtlich geprüft werden.
  • Allerdings sollte der Mieter in der Lage sein, einen Untermieter anzunehmen.
  • •Sind die Fristen für eine Nachfolgeregelung im Todesfall ausreichend bemessen?

 

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