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Apotheken in gemieteten Räumlichkeiten – Vorsicht Falle!

Wenn Apothekengründer in Mieträume ziehen, dann sollten sie auf einige Sachverhalte besonders achten. Denn bei Mietverträgen gibt es einige Fallen, die den Start in die Selbstständigkeit verderben können. Wir erläutern Ihnen worauf Sie achten müssen.

Fangen wir mit dem Elementaren an: Bevor Sie einen Mitvertrag unterschreiben, sollten Sie sich von Ihrem Vermieter verbindlich versichern lassen, dass in dem gewünschten Objekt der Betrieb einer Apotheke (bau)rechtlich gestattet ist. Fast genauso wichtig ist ein Konkurrenzschutz, der vom Vermieter garantiert wird. Dies ist insbesondere dann existenziell wichtig, wenn die Apotheke zum Beispiel in einem Einkaufszentrum oder in einem Bahnhof liegen soll. Zwar wird ein Konkurrenzschutz üblicherweise aus dem § 535 BGB abgeleitet, doch eine verbindliche Zusicherung ist hier in jedem Fall sicherer und besser als ein langer juristischer Streit mit dem Vermieter.

Was ist, wenn der Ankermieter schließt?

Für Apotheken in Einkaufszentren oder ähnlichen Standorten, die einen dominierenden Ankermieter als Kundenmagnet haben, empfiehlt es sich, eine Ausstiegsklausel in den Mietvertrag eintragen zu lassen.

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Diese Klausel soll der Apothekerin oder dem Apotheker eine unproblematische Kündigung des Mietverhältnisses erlauben, falls der Magnetmieter auszieht oder anderweitig ausfällt.

Eine genaue Festlegung erfordern auch Anliefer- und Entsorgungswege. Beide sind im Mietvertrag klar zu regeln und im Lageplan, der Anlage des Vertrages ist, zu kennzeichnen.

Wichtig für Apotheker ist auch die Laufzeit des Mietvertrags. Schließlich möchten Apothekerinnen und Apotheker eine gewisse Planungssicherheit haben. Als Minimum sollte ein Zeitraum von 15 Jahren (inklusive Optionen) gelten. Ideal wäre eine Standortsicherheit von 20 und mehr Jahren.

Nebenkosten sind manchmal so hoch wie die Miete

Stichwort Nebenkosten: Hier sollten sich – gerade in Einkaufszentren – Apothekengründer genau informieren, mit welchen Kosten monatlich gerechnet werden muss. Gelegentlich entsprechen die Nebenkosten einer zweiten Miete. Ein häufiger Fehler ist es, dass die Nebenkostendefinitionen nicht geprüft werden. Auch Rechtsbeistände nehmen sich diesem Thema oft nicht an, weil das gewerbliche Verträge, also frei verhandelbare, sind.

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Gerne übersehen wird auch die Stellplatzfrage. Sind ausreichend Plätze vorhanden oder wurden sie bei der Kommune abgelöst? Auch hier können überraschende Unkosten auf die Apothekerin oder den Apotheker zukommen. Und sofern der Vermieter auf die Gestaltung der Außenwirkung Einfluss nehmen will, sollten Werbeanlagen an der Apothekenfront, aber auch Aufsteller und z. B. Fahrradständer Gegenstand des Mietvertrags sein.

Ein wichtiger Tipp: Spielen Sie Kunde… Um sich sicher zu sein, wie die späteren Kunden Ihre Apotheke sehen, sollten Sie gerade in Centerapotheken den Blickwinkel der Kunden einnehmen. Einem Apotheker in Berlin beispielsweise ist das zum Verhängnis geworden. Ihm wurden Räume direkt im Eingangsbereich und zur U-Bahn angeboten – angeblich würden sich die Kollegen darum reißen. Das sah einfach zu verlockend aus und er hat sich sehr lange gebunden. Nach der Apothekenöffnung stellte sich dann heraus, dass so gut wie alle Kunden dieses EKZ mit dem Auto in die Tiefgarage fahren und von dort über Rolltreppen ins Center gelangen. Und diese Rolltreppe ging unterirdisch an der Apotheke vorbei, so dass kaum eine Kunde die Apotheke überhaupt zu Gesicht bekam. Das darf natürlich nicht passieren… deshalb den Standort lieber einmal mehr und aus allen Blickwinkeln in Augenschein nehmen!

Fristen bei Todesfall ausreichend?

Auf einige weitere Besonderheiten müssen Apothekengründer des Weiteren achten. So sollte der Vermieter auf ein Vermieterpfandrecht verzichten, auch sollte er ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag einräumen, eventuell gegen eine Gebühr. Denn es kommt immer wieder vor, dass es unerwartete Probleme bei der Finanzierung gibt oder dass eine Betriebsgenehmigung nicht erteilt wird.

Einen Untermietvertrag sollten Apothekengründer nicht akzeptieren. Denn solche Konstruktionen erweisen sich meist als wirtschaftlich wenig sinnvoll und sind zudem deutlich weniger zukunftssicher als Hauptmietverträge. Im Gegenzug sollte aber eine Untervermietung der Apothekenräume durchaus statthaft sein. Zum Beispiel weil es die persönliche Situation erfordert – und zwar ohne Bürgschaft für den Untermieter. Noch wichtiger aber: Der Vertrag muss innerhalb gewisser Spielregeln (z. B. Bonität) auf einen geeigneten Apotheker überleitbar sein – und zwar automatisch. Und für einen etwaigen Todesfall des Mieters, sollten großzügige Fristen für eine Nachfolgeregelung gelten.

Checkliste für Apotheken - Mietverträge

Elementar

  • Ist eine Apotheke in dem betreffenden Gebäude (bau)rechtlich zulässig?
  • Gewährt der Vermieter einen verbindlichen Konkurrenzschutz?
  • Ausstiegsklausel bei Ausfall des Magnetmieters in Einkaufzentren.
  • Sind Anlieferung und Entsorgung verbindlich festgelegt?

Wichtig

  • Vertragslaufzeit mit Zukunftsperspektive. Ideal: 20 + x Jahre.
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Außendarstellung der Apotheke (Werbemaßnahmen) eventuell in Vertrag aufnehmen.
  • Verzichtet der Vermieter auf sein Pfandrecht?
  • Gewährt der Vermieter – gegebenenfalls gegen eine Gebühr – ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag?
  • Im Normalfall birgt ein Vertrag zur Untermiete zu große Unsicherheiten für eine verlässliche Zukunftsplanung. Daher sollte ein solcher Vertrag nicht akzeptiert werden.
  • Allerdings sollte der Mieter in der Lage sein, einen Untermieter anzunehmen.
  • Sind die Fristen für eine Nachfolgeregelung im Todesfall ausreichend bemessen?

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